不動産取得税Q＆A

不動産取得税は、不動産（土地や家屋）を取得したときにかかる税金です。

不動産の取得とは、売買、贈与、交換、建築（新築、増築、改築）などによって不動産の所有権を取得することです。

なお、登記の有無、有償・無償の別などは問いません。

また、家屋とは、住宅、店舗、工場、倉庫などの建物をいいます。

不動産の価格（課税標準額）×税率（＊1）＝税額

上記式のとおり算出されます。

（＊1）：税率

不動産の価格（課税標準額）とは不動産の実際の購入額や建築工事費ではなく、総務大臣が定めた固定資産評価基準によって評価し決定された価格（固定資産評価額）で、原則として市町村の固定資産台帳に登録されている価格をいいます。

宅地及び宅地並みに評価された土地（宅地批准土地）を平成8年1月1日から令和6年3月31日までに取得した場合は、取得した不動産の価格（課税標準額）が2分の1に軽減されます。

 ※以降「価格」とはこの価格をいいます。

所有権移転登記後、概ね7～11ヶ月後に納税通知書を送付します。

ただし、農地を農地法の転用許可を得て取得した場合には、価格についての調査が必要ですので、納税通知書の送付がさらに数ヶ月後になります。

不動産取得税の税額の基礎となる「固定資産評価額」は、固定資産税の税額の基礎にもなることから、家屋の構造や床面積に応じて県と市町村で分担して評価を行っており、県と市町村で課税の時期が異なります。

共同で取得した場合は、他の共同取得者と連帯して全額の税を納める義務があります。

そのため、不動産を共有で取得された場合は、共有者全員に納税の告知を行うため全員に納税通知書を送付します。

それぞれの納税通知書には同じ税額が記載されていますが、当該不動産の取得に係る税額（共有者全員での税額）であり、一人分の税額ではありません。

納付につきましては、共有者全員で相談し、一人の方に送付している納付書付納税通知書で納めてください。

取得した不動産の価格（課税標準額）が次の額に満たない場合、またQ7の非課税に該当する場合などには不動産取得税は課税されません。

ただし、次の場合はそれぞれその前後の土地または家屋の取得を合わせて一つの土地の取得または一戸の家屋の取得とみなして判断します。

次のような不動産の取得については非課税となる場合があります。

非課税の措置を受けるためには、各種書類の提出が必要な場合があります。詳細は不動産取得税課までお問い合わせください。

取得してその日に転売したとしても不動産取得税は課税されます。

不動産取得税は、不動産の取得に対してかかる税金ですので所有期間の長短は関係ありません。

不動産取得税は、不動産の取得、すなわち所有権の移転があったときに課税されます。

土地を交換した場合、交換した両者は、それぞれ新しい土地の所有権を取得したことになりますので、両者に不動産取得税が課税されます。

不動産取得税は、あなたが取得した土地の価格全部に対して課税されます。

不動産取得税は実際に利益があったかどうかは関係なく、取得自体に課税されますから、知人に譲った土地分を差し引くということはありません。

なお、知人も取得した土地の価格全部に、不動産取得税が課税されることになります。 

相続（包括遺贈及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む）により不動産を取得した場合は非課税です。

不動産取得税は課税されます。

婚姻期間が20年以上の夫婦間の贈与で、配偶者控除に該当し、贈与税が課税されなかった場合や、親からの贈与で相続時精算課税に係る特別控除を適用したことによって贈与税が課税されなかった場合でも、不動産取得税に贈与税と同様の制度がないため、課税されることとなります。

固定資産税は、家屋が新築された翌年の1月1日現在の価格に基づいて課税されるので、新築時から翌年の1月1日までの間の損耗の状況などを考慮した「経年減点補正」が行われます。

これに対し、不動産取得税は、家屋が新築された時点の価格に基づいて課税されますので経年減点補正は行われません。

また、3年に一度行われる評価替えの際には、不動産取得税と固定資産税で異なる評価基準を用いるため調整措置が加わります。

「固定資産評価基準」とは、固定資産の評価の基準並びに評価の実施方法及び手続きを定めたもので、総務大臣により告示されています。

不動産の価格（課税標準額）は、この評価基準によって決定しなければならないとされています。

評価基準は、適正な時価を求めるにあたって、評価を行う者の主観的判断に基づく個人差をできるだけ排除し、評価の全国的な統一と市町村間の均衡を図るために定められています。

公共事業のためにそれまで所有していた不動産を収用された方が、契約締結日等から2年以内に代わりの不動産を取得した場合や、契約締結日等の前1年以内に代わりの不動産を取得していた場合には、減額措置を受けられる場合があります。詳細は不動産取得税課までお問い合わせください。

この減額措置を受けるためには次の書類が必要になります。

家屋の床面積が次の要件を満たす新築（＊1）住宅は、「特例適用住宅」として、住宅の価格から一定額が控除されます。

（＊1）：家屋を増築・改築した場合にも要件を満たせば当該軽減制度が適用されます。（要件の判定は、増改築後の床面積で行います。）

一定の要件を満たす中古住宅を購入した場合は、固定資産評価額から一戸につき、以下の新築年月日に応じた額を控除した額に税率を乗じて税額を算出します。

（当日前に新築されたものについては、耐震基準に適合することの証明がされたもの）

昭和51年1月1日～昭和56年6月30日　350万円

昭和56年7月1日～昭和60年6月30日　420万円

昭和60年7月1日～平成元年3月31日　450万円

平成元年4月1日～平成9年3月31日　1,000万円

平成9年4月1日～　1,200万円

耐震基準に適合しない中古住宅を取得し、以下の要件に該当する場合、当該住宅の取得に対する不動産取得税について減額が受けられます。

新築された時期に応じ税額から次の額が減額されます。

昭和29年7月1日から昭和38年12月31日まで　30,000円

昭和39年1月1日から昭和47年12月31日まで　45,000円

昭和48年1月1日から昭和50年12月31日まで　69,000円

昭和51年1月1日から昭和56年6月30日まで　105,000円

昭和56年7月1日から昭和56年12月31日まで　126,000円

住宅の特例控除の対象となる住宅の敷地を取得し、以下の要件に該当する場合、土地の取得に対する不動産取得税について減額が受けられます。

＜減額の適用要件＞

＜減額される額＞

次のいずれか多い方の額

1. 45,000円
2. 土地1平方メートル当たりの価格×住宅の床面積の2倍（200平方メートルを限度）×3％

税額は、固定資産課税台帳の登録価格に3％を乗じた額となります。

宅地の場合は、特例により、固定資産課税台帳の登録価格の2分の1の価格に3％を乗じた額となります。

減額措置は、土地の取得後2年（令和6年3月31日までの取得に限り3年）以内に一定の要件（Q17参照）を満たす住宅を取得したとき、次のとおり税額が減額されます。

この減額措置を受ける場合は、申請が必要となります。

＜減額される額＞

45,000円または住宅の床面積の2倍（200平方メートルを限度）に相当する土地の価格に3％を乗じた額のいずれか大きい方の額が減額されます。

＜差引納付額＞

120,000円-96,000円＝24,000円

建築中の段階では減額要件を満たしていないため、いったん全額納税して、住宅完成後に減額を受けるための申請を行い、税額の還付を受けることができます。

なお、土地を取得して2年（令和4年3月31日までの取得に限り3年）以内にその土地の上に住宅を新築する予定がある場合は、減額予定の税額相当分（減額される額の算定はQ18、Q19を参照）につき、住宅が完成するまで納税を猶予する制度があります。ただし、建築確認申請など完成予定の内容が判る場合に限ります。

この徴収猶予を受けるためには、土地の不動産取得税の納期限までに申請をする必要があり、住宅完成後は再度、住宅用土地の減額を受けるための申請が必要になります。

土地の税額の減額については、取得した土地の上に、取得から2年（令和6年3月31日までの取得に限り3年）以内に特例適用住宅（床面積50平方メートル以上240平方メートル以下）を新築することが要件となっており、住宅の完成後できる限り速やかに減額の申請をしてください。なお、既に納税済みの場合は、特例適用住宅を新築した日から5年以内に還付の申請を行った場合は、減額分の還付が受けられます。

（例）取得したときの家屋の評価額が1,600万円の場合

住宅の税額については、固定資産課税台帳に登録された価格に3％を乗じた額となります。

土地の税額については、固定資産課税台帳に登録された価格の2分の1（宅地を取得した場合の特例）に3％を乗じた額となります。

一定の要件を満たす中古住宅とその土地には住宅特例控除と減額措置があります。（Q18、Q20参照）

なお、住宅特例控除や減額措置を受けるためには、申請が必要です。

平成29年5月に中古住宅（昭和63年新築、床面積150平方メートル、固定資産課税台帳の登録価格500万円）とその敷地（宅地230平方メートル、固定資産台帳の登録価格920万円）を取得した場合の減額措置

（5,000,000円-4,500,000円）×3％＝15,000円

＜土地の税額＞

9,200,000円×1月2日（宅地を取得した場合の特例）×3％＝138,000円

＜減額される額＞

45,000円または、住宅の床面積2倍（200平方メートルを限度）に相当する土地の価格に3％を乗じた額のいずれか大きい方の額が減額されます。

200平方メートル×（9,200,000円×1月2日÷230平方メートル）×3％＝120,000円＞45,000円

＜差引納付額＞

138,000円-120,000円＝18,000円

土地の取得後2年（令和6年3月31日までの取得の限り3年）以内であれば、その土地にどなたが住宅（一定の要件を満たしているもの）を新築しても不動産取得税の減額を受けることができますが、この場合は、住宅が新築されるまで継続して土地を所有していることが必要です。（Q20参照）

あなたから土地を譲り受けた者が、あなたが土地を取得してから2年（令和6年3月31日までの取得に限り3年）以内に一定の要件を満たす住宅を新築したときは、あなたが取得した土地についても不動産取得税の減額を受けることができます。（Q20参照）

貴社の土地取得後2年（令和6年3月31日までの取得に限り3年）以内に、分譲土地の購入者が一定の要件を満たした住宅を新築した場合は、不動産取得税の減額を受けることができます。（Q20参照）

分譲マンションの課税は、取得者を確定するために分譲マンションの新築後、1年を経過してから課税の事務を始めますので、課税時期はそれ以降となります。

居住の用に供するために購入したマンションの税額については、価格（課税標準額）に3％を乗じて算出します。

それ以外の用に供するために購入したマンションの税額については、価格（課税標準額）に4％を乗じて算出します。

その敷地権に応じた固定資産課税台帳に登録された価格の2分の1（宅地を取得した場合の特例）に3％を乗じた額となります。

中古マンションを取得した場合は、取得したマンションと土地（敷地権）が課税対象となります。

＜課税時期＞

一般的な課税時期は、所有権移転登記後、おおむね6～9ヶ月後となります。

＜税額計算＞

取得したマンションの税額は、固定資産課税台帳に登録された価格に3％を乗じた額となります。

土地（敷地権）の税額は、固定資産課税台帳に登録された価格のうち敷地権に対応する価格の2分の1（宅地を取得した場合の特例）に3％を乗じた額となります。

住宅特例控除及び住宅用土地の減額の要件については、Q18及びQ20を参照してください。

住宅特例控除の要件である床面積は、一構となるべき住宅（物置、車庫などの附属屋を含む）の合計床面積です。

住宅を新築してから1年以内に住宅用物置を新築し、合計床面積が240平方メートルを越えてしまった場合には、後から新築した住宅用物置だけでなく、先に取得した住宅についても住宅特例控除が受けられなくなってしまいます。

既に住宅について住宅特例控除を適用している場合には、住宅特例控除が取り消され、住宅特例控除分について追加徴収されることになります。（最大で1,200万円×3％＝36万円）

税法上「セカンドハウス」という区分はありませんが、「週末に居住するため郊外などに取得するもの、遠距離通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するもの等で、毎月1日以上居住の用に供するもの」については、一般住宅と同様に不動産取得税の減額措置が受けられます。

セカンドハウスとして減額措置を受けるためには、県または市町村にてセカンドハウスの認定を受けることが必要になります。詳細は県（不動産取得税課）または所在市町村にお問い合わせください。

住宅とは、人が居住する家屋をいいます。もっぱら保養の用に供する別荘は、不動産取得税にいう「住宅」ではありません。ただし、セカンドハウスと認定された家屋であれば「住宅」扱いとなり、減額措置を受けることができます。

セカンドハウスについてはQ32を参照

平成23年10月20日から令和7年3月31日までに「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に規定するサービス付き高齢者向け住宅である貸家住宅を新築した場合（当該住宅用の土地の取得を含む）で、次の要件に該当するときは、不動産取得税の特例措置があります。

《特例措置の内容》

《家屋の特例適用要件》（全ての要件に該当することが必要です）

《土地の減額適用要件》（次のいずれかに該当することが必要です）

宅地建物取引業者が中古住宅を取得し、住宅性能の一定の向上を図るための改修工事を行った後、住宅を個人の自己居住用住宅として販売した場合で、次の要件すべてに該当する場合は、平成27年4月1日～令和7年3月31日に取得したものに限り当該住宅の取得に対する不動産取得税の減額が受けられます。

【減額措置の要件】

1.宅地建物取引業法（第2条第3項）に規定する宅地建物取引業者であること

2.住宅の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること

3.一定の耐震基準を満たしている住宅であること（次のいずれかに該当すること）

4.7のリフォーム後、個人に対し住宅として販売し、その個人が自己の居住の用に供すること

5.住宅を取得した個人が自己の居住の用に供するまでの期間が、宅地建物取引業者が当該中古住宅を取得した日から2年以内であること

6.宅地建物取引業者が取得した時点で、新築後10年を経過していること

7.所定のリフォーム工事が行われていること

8.リフォーム工事の費用の総額が、個人への売買価格の20％（300万円を超える場合には300万円）以上であり、上記a～fの工事費用の総額が100万円を超えること若しくは上記d～gのいずれかの工事費用が50万円を超えること（gについては既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入することが必要）

【減額される額】

当該中古住宅の新築された時期に応じ税額から次の額が減額されます。

昭和29年1月1日～昭和38年12月31日　30,000円

昭和39年1月1日～昭和47年12月31日　45,000円

昭和48年1月1日～昭和50年12月31日　69,000円

昭和51年1月1日～昭和56年6月30日　105,000円

昭和56年7月1日～昭和60年6月30日　126,000円

昭和60年7月1日～平成元年3月31日　135,000円

平成元年4月1日～平成9年3月31日　300,000円

平成9年4月1日～　 　360,000円

この減額措置を受けるには、減額申告書（第157号様式）のほかに、

などが必要となります。

なお、当該住宅の敷地の取得（平成30年4月1日から令和7年3月31日までに、住宅とあわせて取得したものに限る。）についても、不動産取得税の減額を受けられる場合がありますので、詳細は不動産取得税課までお問い合せください。