山梨の不動産業界について

ご質問

私は東京からIターンしてきた者です。
　山梨の不動産業界について伺います。山梨の多くの不動産屋で、おとり広告・その他違法な営業行為・不当な退去時費用請求などが平然と行われていることは、当然認識されていると思いますが、これら行為を黙認している理由はなんでしょうか。
　また、上記不法行為を受けた場合の相談窓口というのはあるのでしょうか。私が東京に住んでいる時は何度も引っ越しを行いましたが、一度も上記のような不法行為を受けたことはありません。
　退去時費用については最近東京都では規制を設けたと聞きました。破損以外は新たに部屋を貸すための当然の費用だと思いますので、大家さん側が負担するものと思っているのですが。
　今後も引き続き不動産屋の不法行為を黙認し続けるのであれば、Iターンなどは推し進めないで頂きたく思います。
　もし既に不動産業界に関する規制・条例などが設けられていましたらご無礼申し訳ありません。お忙しい中申し訳ありませんが、ご回答お願い致します。

回答

「山梨の不動産業界」の件について、県土整備部建築住宅課からお答えします。

　まず、相談対応業務等について御説明します。
  当課では、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業者免許の交付、宅地建物取引主任者資格の登録及び指導監督等の業務を行っているため、宅地建物取引業免許業者（以下「免許業者」とします）から宅地建物取引業法に抵触する行為を受けたとする相談についても当課で受け付けています。
　その場合、正確な情報に基づき的確な対応を行うため、相談者の方には、取引に関係する資料等を御持参の上で来課していただくようお願いしており、聞き取りや調査等により法令に抵触することが明らかになった場合は、個々の免許業者に対して指導監督を行っています。
　このため、御指摘のあった「山梨の多くの不動産屋でおとり広告・その他違法な営業行為が平然と行われている」との件については、具体的に御相談いただければ対応させていただきます。
　なお、当課において県内全ての不動産取引について把握しているものではありませんので、この点については御理解いただきたいと思います。

　次に、「不当な退去時費用の請求」について、①不動産屋の不法な行為、②借主への不当な費用負担の請求、③退去時費用についての規制、に分けて御説明いたします。
　①について宅地建物取引業法が適用されるのは、賃貸物件の場合「仲介（代理）行為」であり、その業務内容は、最初の賃貸借契約の締結、物件の引渡までとなっています。
　御承知のとおり、賃貸借契約の当事者は、貸主（大家）と借主となります。引渡以降は、貸主・借主の間で契約を履行していけばよいわけですが、場合によっては貸主（大家）が宅地建物取引業者に、建物の管理、家賃の徴収事務等を委託していることもあり、これについては、貸主（大家）からの委託による「管理業務」として扱われ、宅地建物取引業法の適用はありません。よって、この「管理業務」を行うことについては、宅地建物取引業法による免許を必要としません。
　②については、貸主と借主双方の話し合いで解決することになります。
　平成10年3月に国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表（平成16年2月改訂）し、退去時の原状回復にかかる費用負担の考え方を示していますが、これは、あくまでも一般的な基準をガイドラインとして取りまとめたものであり、実際にはこれを参考にして、当事者（貸主・借主）間で話し合い、解決することになります。

　当課では、退去時の費用負担に関する相談を受けることが少なくありません。しかし、退去時のトラブルは宅地建物取引業法の範疇ではなく、また、当事者間の話し合いに基づき解決すべき問題であるため、御相談を頂いたとしても、解決に至る回答をすることができませんので、このような場合は、県民生活センター（電話：055-223-1366）、弁護士等による法律相談等を御案内することになります。
　③については、御指摘のとおり、東京都が平成16年10月に「賃貸住宅紛争防止条例」を策定しており、これにより、賃貸借に係る重要事項説明に併せて、原状回復の基本的な考え方等を契約前に借主へ説明をするように免許業者に義務付けています。
　ただし、この条例で規定するのは、仲介（代理）業務の段階において、業者にその説明行為を義務付けたもので、賃貸借契約の内容、敷金の精算方法について規制しているものではありません。
　なお、本県においては東京都のように条例等の制定はしていません。

　当課においては、毎年、宅地建物取引業務の適正な運営と公正な取引の確保を目的として、宅地建物取引業者に対する検査・指導を実施していますが、今後においても適切に対応し、山梨の快適な住環境の構築に寄与していきたいと考えています。

受理日	9月14日
回答日	9月18日

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